12. Oktober 2026

Eigenbedarf nach Wohnungskauf: Was Käufer wissen müssen

Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft und selbst einziehen möchte, kann dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Doch der Kauf beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Es gelten klare gesetzliche Regeln und Fristen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Eigenbedarf nach dem Kauf.

Mietvertrag und Umzugskartons in einer hellen Eigentumswohnung symbolisieren die Eigenbedarfskündigung nach dem Wohnungskauf.

Ab wann darf der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach dem offiziellen Eigentumsübergang möglich. Das ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die bloße Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar reicht für eine Kündigung noch nicht aus.

Für wen kann Eigenbedarf angemeldet werden?
Der Gesetzgeber erlaubt die Kündigung wegen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nur für einen bestimmten Personenkreis:
• Für den Eigentümer selbst.
• Für engere Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern …).
• Für Angehörige des eigenen Haushalts (z. B. Pflegepersonal).

Wichtig: Der Nutzungswunsch muss ernsthaft, vernünftig und konkret nachvollziehbar sein.

Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?

Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter gemäß § 573c Abs. 1 BGB. Die Frist richtet sich nach der bisherigen Wohndauer des Mieters:
• Bis zu 5 Jahre Wohndauer: 3 Monate Kündigungsfrist.
• 5 bis 8 Jahre Wohndauer: 6 Monate Kündigungsfrist.
• Mehr als 8 Jahre Wohndauer: 9 Monate Kündigungsfrist.
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat voll mitzählt.

Was ist die Kündigungssperrfrist und wann gilt sie?
Wurde ein Mietshaus erst während der laufenden Mietzeit in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt und danach verkauft, schützt das Gesetz den Mieter durch eine Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB):
• Die gesetzliche Regelfrist beträgt 3 Jahre (§ 577a Abs. 1 BGB).
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Frist per Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert sein (§ 577a Abs. 2 BGB).
Innerhalb dieser Sperrfrist darf der neue Eigentümer keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Käufer sollten diesen Punkt vor dem Kauf zwingend im Grundbuch und im Mietvertrag prüfen.

Wann kann der Mieter der Kündigung widersprechen (Härtefall)?

Der Mieter hat nach § 574 BGB das Recht, einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen, wenn diese für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeutet.
Typische Härtefälle sind:
• Hohes Alter oder schwere Krankheit des Mieters.
• Schwangerschaft.
• Kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen auffindbar.
• Bevorstehende Schulabschlüsse von im Haushalt lebenden Kindern.
Bei einem Widerspruch müssen die Interessen von Käufer und Mieter gegeneinander abgewogen werden. Im Zweifel entscheidet ein Gericht.

Wie läuft eine einvernehmliche Lösung ab?

Rechtliche Auseinandersetzungen kosten Zeit und Geld. Oft hilft ein klärendes Gespräch vor oder direkt nach dem Kauf.
Mit einem Mietaufhebungsvertrag lässt sich das Mietverhältnis einvernehmlich beenden. Darin vereinbaren Käufer und Mieter einen festen Auszugstermin. Häufig unterstützt der Käufer den Mieter dabei finanziell (z. B. durch eine Umzugsbeihilfe oder Abfindung). Das schafft Planungssicherheit für beide Seiten.

Fazit

Wer eine vermietete Wohnung zur Eigennutzung kauft, muss den zeitlichen und rechtlichen Vorlauf realistisch einplanen. Prüfen Sie Vorverträge, Sperrfristen und Mietzeiten genau.
Sie planen den Kauf einer vermieteten Immobilie zur Eigennutzung? Wir unterstützen Sie von Anfang an bei der sicheren und vorausschauenden Planung.

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Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall
von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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